こんにちは！今回は戸建てに住みたい場合、注文や建売などの新築と、中古で迷うこともありますね。今、「中古を買ってリノベーション」という選択がとても増えています。そこで今回は、戸建てをリノベーションすることのメリット・デメリットや物件選びで注意したいことから、会社選びのポイントやリノベーション費用、ローンについても解説します。リノベーションでどんなことができるのか、事例もご紹介しますので参考にしてみてくださいね。
中古戸建てをリノベーションするメリット・デメリット
まず初めに中古戸建てを買ってリノベーションすることのメリットやデメリットを解説します。
中古戸建てリノベーションのメリット
・費用を抑えられる
・希望のエリアで物件が見つかりやすい
・ライフスタイルや好みに合わせられる
<費用を抑えられる>
中古戸建て住宅の購入資金の平均額は2,894万円。一方で注文住宅は平均4,606万円、新築分譲戸建ては平均3,826万円です。(参考：令和2年度 住宅市場動向調査報告書｜国土交通省)
分譲住宅とは約1,000万円、注文住宅とは約1,700万円の差で中古戸建ての平均価格が低いことが分かりますね。では、リノベーション費用を加えるとどうでしょうか。
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会による「平成29年度住宅リフォーム実例調査」によると、戸建てのリフォーム費用の平均は758.8万円というデータがあります。リフォーム・リノベーションの内容や住宅の築年数、劣化具合によって費用は変わってきますが、平均値で見ると中古戸建てのリノベーションは新築住宅の購入よりも費用を抑えられると言えるのです。
<希望のエリアで物件が見つかりやすい>
新築に限定して物件を探すと、希望のエリアで住みたい家を見つけるのは難しい場合もあるでしょう。駅近などの人気のエリアには既に住宅や施設が建っていることが多いのです。
一方で中古物件の場合は駅近や交通アクセスの良い場所に見つかるケースも多いため、良い物件に巡り合える可能性が高まるというわけです。
<ライフスタイルや好みに合わせられる>
設備や内装、外装を変える、間取りを変えるなどリノベーションでできることはたくさんあります。リノベーションすることで、自分のライフスタイルに住まいを合わせることが可能になるのです。また、マンションでは管理規約や建物の構造上の問題からリノベーションに制約があることも。戸建ての場合は自由度が高く、希望の形を実現しやすいという面もあります。
中古戸建てリノベーションのデメリット
・建物の見えない部分の状態を確認できない→追加費用の発生も
・構造上の梁や筋交いなど取り除けない場合がある
・住むまでに時間がかかる
<建物の見えない部分の状態を確認できない→追加費用の発生も>
表面的には良い状態に見えても、リノベーション工事を進めてみると住宅の基礎や構造部分に不具合が見つかることもあります。いざ解体してみると排水管に水漏れがあったり、柱にヒビが入っていたり、住宅の基礎部分がシロアリの被害にあっていたりといったことが挙げられます。
そのようなことがあると、追加で補修費用が発生してしまいます。専門家による検査をしても事前には判明しないことが少なからずあることは、リノベーションのデメリットと言えるでしょう。
<構造上の梁や筋交い、構造壁など取り除けない場合がある>
例えば、吹き抜けを作るとした時に取り除けない梁があったり、リビングを広くしようと壁を壊したら構造上必要な筋交いがあることがあります。ただ、戸建てリノベーションに精通した業者であれば筋交いをデザインに取り込んでフローティング仕様のTV壁にしたり、見せる棚にするなど、ライフスタイルに合わせた提案もできるので、業者選びは一つの大切な要素となります。購入前に、必ず物件の状況確認をしてくれる業者を選びましょう。
また、2×4工法といって壁式構造の場合は壁を取り除けない造りになっています。リノベーションでどんな空間を実現したいかにもよりますが2×4は自由度が低くなるケースが多いことも知っておくと良いでしょう。
<住むまでに時間がかかる>
リノベーションする場合、戸建てを購入してからすぐに住み始めることはできません。購入後、設計や施工をしてから引き渡しとなります。工事の内容によって変わりますが、購入から引き渡しまで3～6ヶ月が目安です。
物件購入とリノベーションをワンストップ（一括）で行う場合はローン開始時期をコントロールしやすいのですが、物件購入とリノベーションを別会社で行うと、ローンが個別に発生します。物件購入時点でローンが発生するので、住んでいる自宅の家賃とローンがダブルで発生する事も知っておくと良いでしょう。
また、引っ越しや賃貸の更新などの理由からいつまでに入居したいという希望がある場合は、余裕を持って住宅購入のスケジュールを立てましょう。
リノベーションを前提に戸建てを選ぶ際の注意点
こちらでは、リノベーションすることを前提に戸建てを選ぶ場合に注意したいポイントをご紹介します。
築年数だけにとらわれない
住宅を選ぶ際に基準となるものの1つに「築年数」があります。築古物件はなんとなく避けたいと思うこともあるでしょう。ただ、日頃のメンテナンスをきちんと行っている住宅は築古でも状態が良かったり、リノベーション工事によって住宅を補強したりすることも可能です。築年数だけでなく、建物の状態をきちんと見ることが大切と言えます。
国土交通省によると、木造住宅の価値は築20年を経過するとほぼゼロになるとされています。(参考：中古住宅流通、リフォーム市場の現状)
このことから言えるのは、木造住宅は20年を経過するとほぼ土地代だけで住宅を購入できる可能性があるということ。築古物件は建物自体が底値で手に入るため、将来的な値下がりリスクが少ないことから資産価値が安定しているという見方もあります。
耐震性の補強
住宅の耐震性を知るための基準として、「旧耐震基準」「新耐震基準」というものがあります。これらを分けるのは建築確認がされた日です。建築主は建築予定の建物が法令に適しているか審査を受ける必要がありますが、これを建築確認と言います。1981年6月1日以降に建築確認された建物は「新耐震基準」、それ以前のものは「旧耐震基準」とされています。
それぞれの基準の目安は、
・旧耐震基準→震度5強程度の揺れで倒壊しないレベルの耐震性
・新耐震基準→震度6強から7程度の揺れに耐えられるレベルの耐震性
さらに木造住宅においては「2000年基準」というものもあり、これによって木造住宅に関する基準が強化されました。木造住宅においては、「2000年基準」を満たしているかどうかも一つのポイントです。
どの耐震基準に準拠しているのかを確認することで耐震補強内容が見え、予算も組みやすくなります。
参考記事：家の築年数はどこまでが許容範囲？築年数にまつわるあれこれを一挙ご紹介！
断熱性の補強
快適に過ごすためには住宅の断熱性も確認しておきたいポイントです。断熱性の高い住宅は冷暖房効率も良くなります。戸建てリノベーションの場合、スケルトン（柱のみの状態）にするケースも多く、その場合は、床・壁・天井全てに断熱補強をし、一番断熱が弱いとされている窓を刷新するなど、対策もしやすくなります。断熱は部分的な補修で20～100万円、家全体の場合は500万円近いケースもありますが、後からは補強しにくいものなので、リノベーション時に補強するのがベターです。
現状確認には、断熱基準の制定時期や改定の時期と築年数を照らし合わせて、おおよその断熱性能を推測することも可能です。「省エネルギー基準」が制定されたのは1980年。それ以前につくられた住宅は断熱性能が充実していないケースも多く見られます。「省エネルギー基準」はその後1992年、1999年、2013年に改定され、より高い断熱性能が求められるようになりました。部分補修にするか全体にするかの判断に迷ったら専門家にチェックしてもらうと安心でしょう。
リノベーションしやすい構造・工法か
デメリットでも少し触れましたが、戸建ての構造には、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。どの造りもリノベーションは可能ですが、壊せない壁や柱によって希望の間取りにできないこともあります。
工法によって間取りが変更しにくかったり、自由度が低くなったりすることがあるため、間取り変更を前提にしているのであれば、住宅の工法をチェックしましょう。木造住宅において多いのが、「木造軸組工法(在来工法)」と「2×4(ツーバイフォー)工法」です。
木造軸組工法(在来工法)は昔ながらの方法で、縦方向の柱と横方向の梁で枠を組み、斜め方向に筋交いを渡して補強します。比較的自由に壁を取り除けるため、間取りが変更しやすいと言われています。
一方で2×4(ツーバイフォー)工法とは2インチ×4インチの角材と木製パネルで作られたパネルを使って、床や壁、天井を形成していく工法です。建物を支える役割のある壁は取り除くのが難しく、間取りを変える自由度は低いとされています。リノベーションを前提で考える場合は、物件選びの段階でリノベーション会社の協力を得られると安心です。
基礎や土台、メンテナンスの状態は良いか
家の構造自体が劣化している場合、大幅な修繕が必要な場合があります。水漏れの跡はないか、雨漏りはしていないか、床がふかふかするような感じはないか、建物の歪みによって扉の開け閉めに違和感が出ていないかなどを確認しましょう。また、メンテナンス状態は住宅の寿命を左右します。外壁塗装や修繕の履歴なども確認できると安心でしょう。
購入前に「インスペクション」を利用するのも1つです。インスペクションとは建築士などのプロが住宅を検査し、どのような修繕が必要なのか、そのためにかかる費用などをアドバイスしてくれるもの。中古戸建ては購入後にさまざまな問題が発覚して、結局新築と同じくらいの費用がかかるといったことも起こる可能性があります。検査費用がかかっても、事前に調べておくことで、後に余計な費用がかからないようにするという方法もあります。
増築の制限はないか
リノベーションによって増築をしたい場合には、「増築制限」について確認する必要があります。ポイントとなるのは「建ぺい率」と「容積率」です。都市計画区域内で建設する建物については、都市計画法および建築基準法によって建ぺい率と容積率の制限を受けます。地域によって上限が決められており、その数値を超えての建設は原則としてできないのです。
・建ぺい率→敷地面積に対する建築面積(その建物を真上から見たときの面積)の割合のこと
・容積率→敷地面積に対する延べ床面積(建物の各階の合計面積)の割合のこと
元々買ったときの状態が建ぺい率や容積率の上限ギリギリで建てられている場合、増築は難しい可能性が高くなります。こういった法規的な問題もリノベーション会社と一緒に探すことでプロ目線で確認することができます。
戸建てリノベーションの会社探しのポイント
リノベーション会社を探す際は、その会社が得意としている分野や対応の丁寧さ、アフターサービスの内容などをチェックしましょう。会社のウェブサイトやパンフレットを見ると、施工事例や実績が紹介されています。自身の希望に合った事例がないか、手がけた物件の面積や工事費用、工期はどのくらいかなどを確認してみましょう。
戸建てを購入してリノベーションをする場合、物件探しやリノベーションの依頼などやることが多くなりがち。そこでおすすめなのが「ワンストップリノベーション」を手がける会社です。
リノベーションに適した中古物件探しから、資金計画・ローンのサポート、設計、施工に至るまで一貫して手がけるのがワンストップリノベーションです。窓口が一社なので、効率が良いだけでなく、万が一問題が起こった際の責任の所在が明確なのが最大のメリット。
建築や設計のプロであるリノベーション会社が物件探しを行うので、叶えたいリノベーションに適した物件探しが可能になります。
さらに、資金調達の際にも金利の高い「リフォームローン」ではなく、住宅ローンの一種である「リフォーム一体型住宅ローン」を利用できるのもポイント。返済負担や手続きの負担を減らすことができます。ローンについては後で詳しく説明します。
中古戸建てをリノベーションする費用の目安
戸建てのリノベーション費用は、内容によって変わってきます。一般社団法人住宅リフォーム推進協議会による「平成29年度住宅リフォーム実例調査」によると、リフォームの金額は100万円以下から1,000万円超まで幅広いのが現状です。あれもこれもとリノベーションしていくと、その分費用がかかります。リノベーションにかけられる予算が限られている場合は、優先順位をつけて決めましょう。以下に主な工事費用の目安をまとめましたので、参考にしてみてください。
間取りの変更
間取りを変えるために壁を取り除く場合、相場は10～70万円です。壁を取り除く際に床材や壁紙をそろえる場合はさらに費用がかかります。反対に壁をつくる場合は数万～30万円の費用が目安となります。
和室から洋室へ
和室を洋室に変えたい場合は畳からフローリングに張り替えたり、天井の仕上げや壁紙を変えたり、押し入れをクローゼットに変えたりといった工事をする必要があります。どの部分に手を加えるかにもよりますが、おおよそ50～100万円の費用がかかるとされています。
外壁工事
リノベーションは内装だけではありません。外壁工事は外観を良くするだけでなく、家を長持ちさせるという効果もあります。外壁工事をする場合は20～300万円が目安。大掛かりな補修工事が必要な場合はさらに費用がかかることもあります。
中古戸建てをリノベーションする際のローンに関すること
リノベーション前提で戸建てを買う場合、戸建ての購入費用とリノベーション費用が発生します。自己資金の場合もありますが、ほとんどの場合はローンがメインとなります。
戸建ての購入費用とリノベーション費用、まとめてローンを組むのは可能?
中古住宅を購入してリノベーションする場合、「リフォームローン」「住宅ローン」「リフォーム一体型住宅ローン」の3種類のローンを利用できます。
●リフォームローン
住宅のリノベーションやリフォームをする際に利用できる。住宅購入には利用できない。金利の相場は2～5%、返済期間は最長で15年。融資の限度額は多くの場合1,500万円程度。
●住宅ローン
住宅の購入や改築のために使えるローン。新築、中古、戸建て、マンション、土地など本人が住むためであれば基本的にどんな物件でも購入できる。金利の相場は1%前後、返済期間は最長で35年間。金融機関にもよるが1億円程度まで融資ができる。
●リフォーム一体型住宅ローン
住宅購入費用とリノベーション費用をまとめて借りられる。金利は一般的な住宅ローンと同程度。上記の2種類のローンを契約するよりも手間を減らせる上、返済などの管理もしやすい。リノベーション費用に関しても長期間、低金利で借りられることが多いのがメリット。
リフォームローンは金利が高めであることや、2種類のローンを組むと手続きの手間や手数料もかかること、またローン開始の時期を調整しやすいという点からも、戸建ての購入費用とリノベーション費用を借り入れる際はリフォーム一体型住宅ローンを利用するのがおすすめです。
参考記事：中古住宅を購入してリノベーションする際の2種類のローンを徹底解説
住宅ローンを組めない戸建て物件もある
戸建てリノベーションにおいて住宅ローンを利用する場合、建築制限がある物件では金融機関での住宅ローンが組めない可能性があります。
代表的な例として、「再建築不可物件」が挙げられます。再建築不可物件とは、建設された後に法律などが変わって違法建築となった「既存不適格建築物」など、新たに建て替えや改築ができない物件のことです。
特に多いのが、住宅に面している道路の道幅が狭く、「接道基準」を満たしていないパターンです。緊急車両が通れない可能性があるなどのリスクがあります。このような物件はリノベーションすることはできるものの、万が一建て替えの必要が生じても対応できません。担保としても価値が低いため融資してもらいにくいのが現状です。
ノンバンク系ではローンを組める可能性もありますが、リスクの高い物件への積極性は高くないとするのが一般的です。そのため仮に借りられるとしても金利が高くなり、生涯の返済金額を考えると、一般物件を購入するのと変わらないという考え方もあります。
また、先ほど述べた「建ぺい率」と「容積率」が超えている物件も、住宅ローンが組めない場合が多いでしょう。
中古戸建てのリノベーション事例
中古戸建てをリノベーションした事例を3つご紹介します。
抜群の採光＆木の温もりで居心地の良い空間に
・リノベ費用：約1,200万円(購入当時：築5年)
・面積：99.81m2
・間取り：4LDK＋WIC→3LDK＋WIC＋土間
もともとの対面キッチンを活かしたつくりで、キッチンの側壁をなくして開放的にしています。カウンター部分の柱は構造上必要なもののため取り除けませんが、カウンタートップと色味を合わせたことで統一感が出て、空間に馴染んでいます。
リビングダイニングの天井は吹き抜けに、吹き抜けでない部分の天井にはウッドパネルを使用。日の光と木の温もりを感じられる、居心地の良い空間を実現しました。
玄関と隣り合う洋室に土間を設けたり、寝室とリビングの間に室内窓を取り入れたりといったリノベーションも行っています。
デザイン性をとことん追求した住まい
・面積：109.30m2
・間取り：4SLDK
・工期：3ヶ月
リビングの吹き抜けの中にある階段は、まるで宙に浮いているかのよう。蹴込み板のないデザインや細いフレームの手すりは、オシャレで洗練された印象を与えます。天井や床、梁や柱など、部屋中に木をたっぷりと使用しています。木の温かみが感じられますね。
リビングにつくられた、ゆるやかな間仕切りの向こうには小上がりの畳スペースがあります。木の隙間を利用することで空間を完全には仕切らずに、家族がお互いの存在を感じられるつくりになっています。
築45年の住宅もリノベーションで生まれ変わる
・面積：85m2
・間取り：3LDK
・工期：3ヶ月
なかなか良い物件が見つからない中、ついに巡り合った築45年の住宅。構造や基礎などがしっかりしていたこちらの住宅は、地元の大工さんが建てたものでした。築45年の住宅も、リノベーションによって生まれ変わります。
白をベースとしてフローリング・建具などにナチュラルな素材を使用した、フレンチスタイルのインテリアにリノベーション。キッチンのレンガ調の壁もかわいらしく、どこかほっとする家庭的な空間を演出しています。
これらの3つの事例はワンストップ型のリノベーション会社によって、リノベーション前提で物件を選んでいます。そのため吹き抜けだったりゆとりある設計だったりと、希望のスタイルを叶えることができています。戸建てリノベーションを検討する場合、まずは「こんな暮らしがしたい」という思いを伝えてみるところから初めてみると良いでしょう。
まとめ
いかがでしたか。中古の戸建てをリノベーションする場合、費用を抑えつつ自分好みの家にできる、希望のエリアに住みやすいといったメリットを得られます。ただ、物件によっては追加費用が発生したり、住むまでに時間がかかったりといったデメリットも。物件選びの際は築年数だけでなく、住宅の性能や構造、基礎の部分のチェックも行いましょう。
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